“另类”绿景中国地产:深圳隐形地主助推白石洲旧改造富神话

  • 日期:10-18
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深圳白石洲的旧房改造已经成为热门话题,但很少有人知道旧房改造背后的绿景中国房地产。

这家香港股票市场企业名列国内百强企业之列,尚未出现在土地招牌市场中。它依靠城市旧的改革项目来赚很多钱,而赚钱的能力并没有丧失给国内的房地产企业。 30强。

在今年3月的2018年绩效会议上,该公司首次公开披露了白石洲项目的具体细节,此后该项目一直在继续进行。

一家经纪公司估计,白石洲的2,200亿元旧项目价值仍处于准备阶段。当注入上市公司和上市公司以吞噬这个庞然大物时,它仍然是外界关注的焦点。

深圳“隐形房东”

在中国房地产行业,绿景中国房地产(.HK)无疑是另一种存在。

斑马消费者梳理发现,活跃在房地产市场上的大多数房地产企业都依靠多种渠道来征用土地,以促进公司的扩张。绿景中国房地产有限公司成立于2004年底,它选择了另一条“路线”,该路线依赖于公司控股股东绿景集团的土地资源,因此不在主流领域。

绿景集团的土地资源主要来源于旧城改造和控股股东的联系。这是绿景中国房地产的独特核心优势。

2015年至2018年,公司分别实现收入12.1亿元,45.9亿元,29.68亿元和45.16亿元,分别增长192.61%,279.27%,-35.35%和52.16%。

该公司的收入增长率超过了普通房屋公司,其毛利率高于行业平均水平。从2015年到2018年,该公司的毛利率分别为52.50%,50.02%,65.30%和59.49%,其盈利能力并没有失去数千亿的住房企业。

如果您返回,则可以看到该公司没有明显的规模需求。 2010年至2014年,该公司收入在人民币2-4亿元之间。直到2015年,该公司完成了反收购并成功登陆香港股票,其收入规模升至10亿美元。

这类似于广州“隐形房东”和声创展集团(.HK)的发展。

和胜创展集团曾经是华南房屋企业的“华南五虎”之一,其发展还取决于老城区的改造。尽管上市一直不温不火,但它绝对是一家赚钱的公司。

斑马消费统计数据显示,合盛创展集团过去18年的平均毛利率约为36.5%,而毛利率已连续六年超过40%。

和盛创展集团很少走出广州。绿景中国房地产的现有项目主要集中在深圳等地,基本上都位于大湾区。

与控股股东的对接策略

与土地拍卖市场上的大多数国内房地产公司相比,Greenview China Real Estate正在漫步。

该公司的大部分土地收购都依赖于与其控股股东Greenview Group的联系。

斑马线消费的发现通常是Greenview集团先进行土地收购和一级开发,然后将净资产和其他资产注入上市公司以形成公司的新土地储备。

白石洲旧区改造项目总开发规模为358万平方米,也是未来将注入上市公司的重要资产。

自去年年底以来,控股股东已将两处土地资产纳入了上市公司。

2019年5月,公司斥资800万元从东莞市鹿邑实业有限公司收购东莞绿景房地产有限公司100%股权,在东莞樟木头镇获得土地20100平方米,并开发了计划总建筑面积为61,800。派对购物中心。东莞绿蜻蜓是公司实际控制人黄康靖家族成员的最终全资成员。

去年12月,本公司全资子公司成龙控股与厚仪控股,皇康精业签订认购协议,间接持有厚仪控股90.1%的股权,作价2,000万元,取得珠海市香洲区东部。乔城中村旧项目占地20.72万平方米。今年7月上旬,该项目收到了珠海市关于实施旧改革的确认函。

控股股东负责,向上市公司注入土地资源,大部分利润留给了上市公司,这与华润置地(.HK)和母公司中国的运营模式相似资源组。

截至2019年6月,绿景中国房地产拥有440万平方米的土地储备,其控股股东拥有1,210万平方米的土地储备。大部分土地储备集中在大湾区的深圳,广州,香港和东莞。除了深圳白石洲项目外,珠海南溪项目,东莞樟木头项目和广州南沙项目都位于大湾区的核心城市。

如何吞噬老白石洲巨人

目前的上市公司由黄冈井的女性黄井树主持。黄敬树是执行董事兼董事会主席。黄康静主要负责绿景集团及其他事务。

根据公开资料,目前的绿景集团仍处于白石洲旧改造项目的初步准备阶段。该公司在2019年中期业绩大会上表示,白石洲旧改革的注入节奏将逐步进行,今年将确定整体注资计划。

白石洲旧城改造的价值和规模在公司旧城改造的历史上是空前的。对于上市公司和控股股东而言,这是前所未有的考验。

控股股东必须首先垫付大量资金以收集和存储土地。项目土地注入上市公司系统后,上市公司将支付应付账款,该项目将有现金流量,然后支付给控股股东。

这减轻了上市公司的压力,但需要为控股股东提供大量财务支持。

此外,中国的绿色房地产销售不多。 2018年,仅深圳陆井宏树湾一号和绿井国际华城两个项目分别上线,实现销售额23.5亿元和11.76亿元。

在那一年,根据两个项目的不同,房地产开发和销售收入同比增长了73.3%。其中,绿景红树湾一号确认收入为15.2亿元,占公司总收入的30%。

2019年上半年,绿景湾一号项目实现销售收入33.7亿元,确认销售收入27.5亿元,占公司房地产开发销售收入的92.03%。

对单个项目的过度依赖导致了公司相对较低的风险承受能力。上述绿景红树湾一号项目由于2017年限价冲击未能进入市场,直接导致未能完成2017年45亿元的年度销售任务。

《中国日报》披露,除红树湾一号外,该公司还有六个项目正在出售或在建中,如绿景国际花卉城和绿景园。

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